事实上，伴随着楼市调控系列政策的出台，各地有关保障性住房政策此前已相继亮相。国泰君安房地产行业分析师孙建平认为，保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标；同时减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌，使上升趋势得到更好的延续。

　　住建部与地方立下“军令状”

　　根据发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》， “建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策”作为深化民生保障体制改革重要人物之一，成为今年住房城乡建设部和国家发改委的工作重点。

　　在此之前，伴随着楼市调控系列政策的出台，各地有关保障性住房政策此前已相继亮相。

　　按照要求，各省区市要在今年7月底前全面开工建设保障性住房项目，而签约各省区市政府及新疆生产建设兵团要在今年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。

　　高房价面前，国家发改委对保障性住房的强调将产生怎样的效应？对此，部分机构认为，责任书的签署标志着保障房建设大幕的拉开，作为史上最严厉房地产调控的对冲措施，与政绩和考核挂钩的责任书的签订，意味着各地围绕保障房的竞赛即将开赛。

　　“从04 年起，几乎历次中央政府的房地产调控都会提到，要加大面向中低收入阶层的保障房开发力度。尤其是08 年通过国务院文件正式确立了商品房加保障房的”住房二元体系“后，并随着房价的暴涨，保障房开发的关注度日益提高。但结果，失败多于成功，效果甚微。

　　孙建平认为，究其原因，主要与地方政府“土地第一财政”或“第二财政”，相比投入或潜在投入不切实际的目标，口号高于行动，中央和舆论监督不力，违约惩罚缺失，缺乏经济利益，保障房申请、开发、流转等基本制度重大缺陷等有关。但是，这一次，因为地方与中央签订了责任书，且明确年底考核和问责，孙建平认为10 年580 万套保障房棚户房、120 套农危房的建设将能完成，好于以往。

　　避免经济二次探底？

　　在中信证券研究部诸建芳、孙稳存看来，中国政府出台新政加快保障性住房建设将可弥补市场化房地产投资的回落，从而有效降低房地产调控的负面影响，并避免经济二次探底。

　　“房地产调控政策令市场担心经济二次探底，但我们认为，保障房政策力度超预期，住房建设部与各地政府目标责任书的签订，在某种意义上将保障性住房的建设上升到政治的高度，而区域间的政治攀比效应将促使保障性住房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，可有效降低房地产调控负面影响。”

　　“从宏观经济意义上看，商品房调控与保障房政策具有明显的对冲效应，对投资的负面影响会部分抵消，而对房价的遏制则是叠加的。”中信政权指出。 据其预计，在中性情形下，即便房价调整回2009年三季度水平，今年国内生产总值（GDP）增速也将有望保持在10%左右，故经济二次探底的可能性不大。

　　孙建平亦认为，保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标；同时减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌，使上升趋势得到更好的延续。

　　“最近五六年来房地产投资占GDP 的平均比重9%，”孙建平表示，以此测算房地产投资对GDP 增长率的影响。结论是，一，若房地产投资下降10%，则相当于GDP 下降0.9 个百分点，考虑保障房等投资后，GDP 将变为零增长。第二，若房地产投资下降15%，则考虑保障房投资后，GDP 增速将从下降1.35%到只下降0.05%。若房地产投资增长10%，则GDP 增速将从只增长0.9%变为增长0.19%。孙建平表示，有必要提及的是，以上测算没有考虑开发商的商品房投资下降对GDP的间接影响。例如：地方土地财政收入下降、因商品房造价高于保障房所以对建材、建筑等行业影响相比较大等。

　　目标完成有压力？

　　尽管如此，仍有部分分析人士对此抱有疑虑。“保障性住房前期发展缓慢的主要原因在于廉租房的资金瓶颈与经适房缺乏吸引力所致，近4年地方财政收入平均只占财政支出的60%左右，入不敷出现象难以支持保障性住房大规模的持续开发，经济落后地区尤为严重。”日信证券房地产行业分析师邱晟赟表示，“以2009年的保障性住房投资完成目标看，官方数据显示完成比例为61.3%，我们预计实际完成比例不到50%；2010年大幅增加的保障房建设目标以棚户区的增量为主，这需要地方新增资金投资约2000亿左右，我们认为地方财政的持续恶化难以完成今年的目标。”

　　在其看来，当前保障性住房的建设主要满足的是低收入住房困难家庭的需求。其投资完成总量占比较小，短期内对商品房市场不会产生影响。如果政府长期战略性持续增加保障性住房的开发，将会改变原有住宅市场的分配原则、财富优先原则，我们预计这种改变需要的时间会比较长。

　　“以2010年的建设目标看，预计实际新增投资完成额约1000亿左右，可提高房地产投资增长2.7个百分点，考虑到未来两年内的不可持续性，保障性住房投资的增加并不能覆盖商品房调控压力导致的投资减少。 ”（责编  肖永林）