房地产行业彻底告别了“不差钱”时代——多家银行提高房地产信贷门槛、市场传闻银监会正在酝酿收紧银行房地产信托贷款业务、成交量稀少导致房企销售回款周期拉长。

当上述三大房企融资路径“渐行渐难”后，相比大型房地产公司财力雄厚，多数中小型民营房企将最早感受到资金链捉襟见肘的困境。他们不得不另觅蹊径——民间拆借资金、房地产投资基金、境外发债融资，又一次成为他们融资过冬的“救命稻草”。

但是，在房地产融资的冬天里，民间融资正在趁火打劫，多数融资成本已经比去年提高了五成以上。

民间资金趁火打劫

“我已和数家民间拆借机构接触过，对于我们在上海松江的一个新楼盘开发项目，他们开出5000万元贷款，月息却要求至少在2.5%。”看到这份报价，一位不愿具名的民营中型房地产公司财务总监倒吸了一口凉气。

据他回忆说，同样的房产项目开发情况与融资额度，去年同期的民间拆借年息没有超过20%，如今却要多付出最少500万元利息。融资成本一年上升了五成。

阳光100置业公司副总经理范小冲告诉记者：“在银行信贷收紧与信托融资门槛提高后，中小型民营房地产公司向民间拆借资金的现象的确有所增加。”

据记者调查，目前急需民间拆借融资的，主要以中小型民营房地产公司为主。他们要么急需资金支付尚未缴清的土地购买款，要么筹资完成某些房产开发项目的尾款结算，民间拆借利率则根据项目开发的抵押物是否充足、贷款期限与销售前景测算，但最低民间拆借年利率一般在30%以上。

“前些年房价上涨时期，有些民间拆借机构基本只关注企业信用度与项目销售前景作为担保，现在房企要是拿不出足够的成熟物业或土地作抵押，基本很难拿到民间拆借。”上述财务总监指出。

“整个五一假期，我们收集了各地房展的成交与让价销售情况，判断房价今后的涨跌走势，作为我们是否给房企投放民间贷款的依据。”一位民间信用投资机构负责人透露。以往民间拆借资本能划作房地产公司自有资金，用于购买土地储备；现在他们倾向挑选四证齐全的房产开发项目，拆借资金主要用于项目开发的各种尾款结算，一旦房产项目建筑结构封顶，他们就能通过房产预售合同快速回笼资金。

“感觉像趁火打劫，却也情有可原。”上述房地产公司财务总监无奈地说。他算过一笔账，有些民间拆借机构已要求贷款抵押物（包括自有成熟物业、土地与厂房）估值先较目前价格降低20%，再按70%的抵押率计算民间拆借金额，等于他们向民间融资的实际年利率再提高3-5%。

偏高的融资成本，足以让有些房企望而退步。即使在次贷危机时期，有些房地产公司能以企业流动性贷款名义，申请到银行贷款用于房产项目开发，融资成本仅仅为基准贷款利率上浮20%，甚至发行信托产品的融资成本一般不会超过15%。

投资基金得寸进尺

权衡再三，这位财务总监一度将募资希望“放”在房地产投资基金。

3月起，除盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司成立之外，包括金地集团与易居中国等都开始酝酿发起人民币房地产投资基金，参与一级土地储备与房产开发项目投资。

但是，多数新成立的房地产基金开出的“融资利率”，同样不菲。

“房地产基金一般要求的年收益至少在20-25%。对房地产公司而言，融资成本还是偏高的。”范小冲分析说。

在前述房地产公司财务总监眼里，这仅仅是“看得见的”融资成本。此前他遇到过两家房地产投资基金负责人，他们也给出足够的“善意”——当前房地产行业调控措施持续出台期间，他们允许适当延长1-2年投资期限，但每年约定的20-25%投资回报是不能减免的。

“这是隐性的融资成本，意味着我们将多支付1-2年的项目分红。一旦房产开发项目销售不佳，我们财务状况将雪上加霜。”前述财务总监最终婉拒房地产基金的“善意”。

“目前房地产基金与房地产公司合作协商时，项目估值是否合理，投资所占股权比例，及退出时间，都是重要的参考因素。”上海润邦集团有限公司投资部经理左飞解释说。

其中却也暗藏玄机。由于当前有些城市房价已出现成交量放缓、售价下跌的现象，有些房地产投资基金在谈判期间，对项目估值的“合理性”，提出先要求将房价调低25%，再按楼盘售价与建造成本之间差额计算房产项目开发利润，这意味着项目开发预期利润被人为调低，但房地产基金必须维持20-25%年投资回报，于是他们要求必须占有更高投资项目股权比例，分享更多项目利润分红。

“目前房地产投资基金规模还不够高，未必能成为房企当前募资开发新项目的主流路径。”范小冲认为。